Нужен кредит? На что стоит расчитывать? часть 1

Вы созрели для ипотеки. Продумали, где и как искать жилье, прикинули цены на желаемую квартиру, даже подобрали банк. Но вот вопрос, а даст ли Вам банк необходимую сумму денег? Давайте разберемся в этом вопросе и попытаемся понять, как же банки рассчитывают, кому сколько дать.

Для начала необходимо определить, каков размер ваших доходов. Под понятием «ваших» я подразумеваю доход либо лично Вас, либо доход супругов (если Вы состоите в браке и супруг(а) работает).

Какие бывают источники доходов:


1. доход от основного места работы;

2. доход от работы по совместительству;

3. доход от вашего бизнеса (доля в чистой прибыли организации, где Вы являетесь собственником или входите в состав учредителей);

4. доход от сдачи имущества в аренду;

5. доход от вкладов, акций, различные дивиденды;

6. доход от авторских прав;

7. получаемые алименты;

8. пенсии;

9. доходы государственных служащих.

Конечно, возможны и другие источники доходов, но остановимся именно на этих, т.к. они наиболее распространены.

Затем необходимо разобраться со своими расходами.

Вот основные статьи расходов:

расходы на содержание семьи;

расходы на содержание недвижимости;

расходы на погашение ранее взятых кредитов;

расходы на страховки;

выплачиваемые алименты;

расходы на бизнес;

расходы на аренду имущества;

расходы на обучение;

налоги.

Итак:

Доход по основному месту работы.

Это зарплата, которую Вы получаете, в организации, в которой оформлены по трудовой книжке. Само собой разумеется, что доход будет учтен только тот, который подтверждается. Это может быть справка 2НДФЛ, справка по форме банка, выписка по зарплатному счету из банка, устное подтверждение руководителя. Причем приоритет расставлен именно в перечисленном порядке. Банки достаточно настороженно относятся к устному подтверждению доходов, и далеко не все принимают такую форму подтверждения. Самое распространенное подтверждение, которое принимают практически все банки – это справка 2НДФЛ плюс справка по форме банка. Причем второе не отменяет первого. 2НДФЛ должна быть в любом случае. Даже если по ней проходит сумма значительно меньше реальной зарплаты. Такие доходы принимаются к рассмотрению в полном объеме.

Хочу обратить Ваше внимание, что если Вы работаете вахтовым методом, то ряд банков если и учитывает доходы от такой деятельности, то применяет понижающий коэффициент. Это относится и к морякам.

Доход от работы по совместительству.

Это доходы от деятельности, которой Вы занимаетесь помимо основной своей работы, т.е. «подработка». Но и в этом случае, банк потребует документального подтверждения вашей деятельности. Т.е. необходимо предоставить трудовой договор, либо в трудовой книжке должна быть запись о том, что Вы приняты в данную организацию по совместительству. Конечно, необходимо предоставить подтверждение Вашего дохода. А это, как говорилось выше, справка 2НДФЛ и какое-либо дополнительное подтверждение (если фактическая зарплата отличается от официальной). Но есть еще один нюанс. Доходы по совместительству банки зачастую принимаю не в полном объеме, а с определенным понижающим коэффициентом. Например, Ваш доход составляет 20 000 рублей в месяц, а поправочный коэффициент в банке равен 0,8. Это значит, что банк ваш доход, т.е.20 000 умножит на коэффициент и получится сумма, которую примут к рассмотрению. В нашем случае это 16 000 рублей.

Доход от бизнеса.

Если Вы являетесь учредителем какой-либо фирмы, или входите в состав учредителей, то для определения Ваших доходов в банк необходимо будет предоставить бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, налоговые декларации, выписки из банков с расчетных счетов, прочую управленческую документацию из которой можно сделать вывод о том, какие обороты у фирмы и какова реальная чистая прибыль. Вы скажете, кто же в нашей стране работает в «белую»? Ведь у большинства балансы стремятся к нулю. Да возможно это так, но банку необходимо понимать, реальное положение вещей в Вашей компании. Словам обычно не верят. Конечно, специалист банка может выехать к Вам в организацию, посмотреть объемы производства, количество заключаемых договоров и суммы, которые в них стоят, проверить остатки на складах, другими косвенными способами определить примерные обороты и доходность фирмы, но таких банков не очень много. Поэтому лучше рассчитывать на документы.

Можно также провести анализ бизнеса с помощью оценочной компании аккредитованной в банке, но эта процедура достаточно длительная и дорогостоящая. Причем опять же, не каждый банк примет такое подтверждение.

Если Вы находитесь на вмененной системе налогообложения, то в этом случае ситуация еще сложнее. Ведь при такой системе предприниматель указывает в декларации только определенную сумму, с которой исчисляется налог. Но нигде не видно ни реальных доходов, ни оборотов, ни расходов. А банки принимают только чистую прибыль. Поэтому прежде чем обращаться в банк, подумайте, каким образом Вы будете подтверждать свои доходы.

Доходы от сдачи имущества в аренду.

Обычно к таким доходам относят сдачу в аренду недвижимости, но может быть и какая-либо техника. Остановимся пока на недвижимости. Для того чтобы такие доходы учесть, необходимо чтобы недвижимость была в Вашей собственности либо в долгосрочной аренде (но это уже большой минус). Ваши отношения с арендатором должны быть оформлены документально, т.е. заключены договоры, желательно, чтобы они были зарегистрированы в органах юстиции. Лучше, если платежи за аренду проходят через банк, т.е. перечисляются на счет, а также чтобы Вы подтвердили уплату налогов от этого вида доходов.

Также банк, скорее всего, попросит подтвердить то, что в аренду Вы сдаете помещение уже на протяжении какого-то определенного периода (1-2 года). Т.е. тот факт, что этот источник дохода у Вас существует уже достаточно длительное время. Конечно, не все банки предъявляют настолько жесткие требования, но абы как составленный договор и записи об оплате, на обратной стороне договора, скорее всего, не примет ни один банк.

Также хочу отметить, что если этот источник дохода является основным, т.е. составляет более 50% от общего дохода семьи, то банк также применит понижающий коэффициент. Эта поправка делается на различные колебания цены аренды на рынке.

Доходы от акций, вкладов, дивидендов и авторских прав.

Такие доходы также принимаются обычно с понижающим коэффициентом и при документальном подтверждении стабильных выплат и плате налогов. Это могут быть выписки из реестров акционеров о начислениях, выписки из банков о начислении процентов по вкладам, договоры об использовании авторских прав. Причем подтверждать получение доходов придется за достаточно длительный период.

Доходы от алиментов и пенсии.

Некоторые банки учитывают такие доходы, но алименты будут учтены, если у банка есть понимание, что этот источник дохода будет существовать достаточно длительный период. Например, если ребенку 10 лет, то выплата алиментов продлится еще 8 лет. А если 16, то получаемые алименты, скорее всего, банк не будет учитывать. Причем алименты учитываются только те, которые выплачиваются официально. Устную договоренность с бывшим супругом о выплатах, банк не примет.

Что касается пенсий, то банки учтут пенсии за выслугу лет и только в некоторых случаях пенсии по инвалидности и старости. Дело в том, что людей с ограниченными возможностями и крайне слабым здоровьем банки относят к повышенной группе риска и зачастую не кредитуют вообще. А пенсионерам по старости кредиты не предоставляют, т.к. в подавляющем большинстве банков, в требованиях к возрасту заемщиков сказано, что максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита, не должен превышать пенсионного возраста (для женщин это 55 лет, а для мужчин 60). Есть ряд банков, которые увеличили верхний возрастной порог до 65-70 лет, но в любом случае заемщик должен брать кредит, еще не находясь на пенсии, либо иметь источник дохода не зависящий от его возраста.

Еще пару слов о государственных служащих.

Дело в том, что «государевы люди» не могут получать доход на своей работе неподтверждаемый официальными справками. К тому же гос. служащие не могут дополнительно заниматься никакой предпринимательской деятельностью, кроме преподавательской. Поэтому банки будут учитывать только такие доходы.

Если Вы понимаете, что Ваших доходов недостаточно, то есть ряд банков, которые учитывают доходы третьих лиц, т.е. других членов семьи, кроме супругов, друзей, знакомых.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *