Куда инвестировать — в недвижимость или акции?

Для многих, недвижимость является более простым и понятным инструмент, а инвестиции в акции непонятным и сложным. Но если человек увидит, что акции более выгодный инструмент вложения капитала, то наверняка он найдет возможность больше узнать об этом и разобраться.

Чтобы мои рассуждения были более понятными и для простоты расчетов, буду брать идеальные условия, не учитывая детали. Предположим, у нас есть деньги, чтобы купить однокомнатную квартиру. Если купить ее в конце 2007 года, когда на рынке бум, то цена будет максимальной.

Например, стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости в Красноярске — 60 000 рублей. Покупка однокомнатной квартиры в новостройке, площадью 40 квадратных метров нам обойдется в 2 400 000 рублей. (40 Х 60 000 = 2 400 000).

С начала 2008 года, рост цен остановился, и к середине года началось снижение цен. Продавать дешевле, смысла нет, жалко вложенных денег. Надо подождать, когда начнется очередной рост. Принимаем решение, сдать в аренду.

Находим арендатора и поучаем доход. Если провести небольшие расчеты, то получается что, процентная ставка дохода на наш капитал, получается ниже, чем доход, который можно получить с банковского депозита. Объясню почему.

Арендная плата за однокомнатную квартиру — 12 000 рублей. Минус коммунальные платежи – 2 000 рублей. Итого чистая прибыль в месяц получается 10 000 рублей. За год — 120 000 рублей. Считаем процентную ставку: Доход / Капитал Х 100%. Она равна 5% в год (120 000 / 2 400 000 Х 100 = 5). Не маловато ли? Если в банке на депозите можно получить 12% в год. И не надо искать жильцов, делать ремонт, собирать плату.

Положил в разные банки, по 400 000 рублей, и получай прибыль (на середину 2008 года вклады банка застрахованы до суммы 400 000 рублей, сейчас до 700 000 рублей).

Если это вас не убедило, могу добавить, что прибыль с депозита не облагается налогом, а налог на прибыль от сдачи недвижимости придется платить. Это еще минус 13%. Но да ладно.

Если покупать квартиру для себя, то расчет доходности будут таким же, как и при сдаче в аренду. Покупая квартиру для себя, мы, прежде всего, экономим на аренде. А при экономии мы как бы платим деньги не владельцу квартиры, а себе. Если составить балансовый отчет, то получим:

Кредит

Оплата аренды нами: 12 000 рублей.

Дебит

Оплата аренды нам: 12 000 рублей.

Баланс: 0 рублей.

Платим кому-то, а потом, деньги возвращаются к нам. В итоге получаем ноль.

Пойдем дальше. У вас наверняка приготовлен аргумент, что недвижимость растет в цене, а депозит нет. Но что с вами поделать, господа спекулянта. Никак не хотите становиться инвесторами. Главное отличие спекулянта от инвестора состоять в том, что спекулянт покупает, в надежде на рост цены, а инвестор покупает, с целью получения дохода. Депозит в банке приносит реальный доход, и аренда квартиры приносит реальную прибыль. Поэтому инвестор может сравнивать эти инструменты.

Но всегда ли цена на недвижимость растет? Например, в Японии в 80-е годы произошел экономический бум, и цены на недвижимость росли быстрыми темпами. Но после того, как «мыльный пузырь» на рынке лопнул, цены упала на 50%. И с тех пор больше не смогли подняться до этого уровня. А прошло уже 29 лет

До 1992 года у нас в стране рынок недвижимости был не развит. Только после того, как гражданам разрешили приватизировать свои квартиры, рынок стал постепенно развиваться. Поскольку у участников рынка не было опыта, то развивался он как попало. Никто не знал, реальную стоимость жилья. Помню, как люди меняли квартиры на автомобили или видеомагнитофоны.

Постепенно, люди стали понимать ценность жилья и оценивать его дороже. Появился реальный спрос, появились люди, у которых были деньги, чтобы купить квартиру. Цены постепенно стали идти вверх. Затем началась миграция рабочей силы. Из периферии люди стали переезжать в центры. В крупных городах, стоимость жилья стала расти быстрее, чем в маленьких городах.

Стал развиваться риэлтерский бизнес. С развитием средств массовой информации и рекламы стал поддерживаться ажиотаж на недвижимость. С появлением ипотеки, банки стали подливать масло в огонь. Но деревья не могут расти до небес и рано или поздно это должно было остановиться.

На сегодняшний день реальная стоимость жилья значительно ниже, чем цена на рынке. Эту стоимость можно посчитать, используя доходный и сравнительный метод оценки. В чем он заключается. Необходимо посмотреть, какой доход может приносить капитал, который вложен в недвижимость. И сравнить с другим финансовым инструментом, который имеет равную степень риска.

Итак, мы определили, что доход, который может приносить недвижимость – 120 000 рублей в год. Для сравнения возьмем тот же банковский депозит. По степени риска они примерно одинаковые. Теперь вопрос. Какой капитал необходимо разместить на банковском депозите, чтобы получать такой доход.

Считаем по формуле: Доход / Ставка Х 100. Получаем 1 000 000 рублей (120 000 / 12 Х 100 = 1 000 000).

Получается, что необходима сумма 1 000 000 рублей, чтобы получать 120 000 рублей дохода, по ставке банка 12% в год. Используя метод сравнения, можно предположить, что реальная стоимость недвижимости, которую мы купили за 2 400 000 рублей, стоит 1 000 000 рублей или 25 000 рублей за квадратный метр.

Проведя более тщательные исследования, можно выяснить, что так продают ее строительные компании, на первичном рынке. А на вторичном рынке, цена вырастает еще в два раза. Поэтому, если вы инвестор, то старайтесь приобрести квартиру напрямую у строительной компании.

Если такой возможности нет, то с покупкой недвижимости стоит повременить и обратить внимание, например на фондовый рынок, где акции продаются со значительным дисконтом от реальной стоимости.


!? Остались вопросы? Задайте их в комментариях, постараемся на них ответить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *